物业管理收购进入新阶段，递表企业成为热门收购目标

2022年第一季度，随着疫情的反复，物业管理行业再次走到舞台前。在机遇和挑战中，各大上市物业企业正迎来新的发展格局。

资本市场仍在回调，3月份市场指数和物业企业股价均下跌，55家上市物业企业股价下跌4.4%，恒生物业服务管理指数下跌12.7%。

自2022年以来，物业管理行业并购市场一直保持着一定的热度。

随着物业管理行业回归理性，大规模已进入下半年，物业企业并购正从重量向质转变。

此外，物业管理收购和并购也发生了重要变化。从第一季度收购和并购数据来看，递表物业企业经常成为并购目标，行业收购和并购模式发生了变化。

01 一季度收并购事件已达11起

提高规模，确保绝对实力，仍然是当前物业管理行业的共识。毕竟，只有规模才能有估值，才能有更广阔的发展空间。

2021年披露年度管理面积49家上市物资企业中，管理规模超过1亿平方米的物资企业16家，平均值超过1.10亿平方米的物资企业14家。上市物资企业规模分化日益加剧。

如何快速实现规模扩张?并购和房地产母公司的运输是两个重要渠道。

特别是在过去的一年里，在政策、资金、房地产变更等因素的推动下，行业迎来了并购热潮。2022年，物业管理行业并购热度持续。

根据克而瑞物管&中国物业研究协会的监测，2022年第一季度，上市物业企业共宣布并购11起，较去年第四季度减少6起，总交易金额67.74亿元，较去年第四季度增长116%。

其中，交易总额超过10亿元的大型并购事件有3起，分别为华润万象生活收购余佳生活、中南服务、碧桂园服务收购中梁百悦智佳。

事实上，这两家物业公司收购和并购的主要目的是不同的。根据上市物业企业年度报告数据，碧桂园服务管理面积7.66亿平方米，跃居上市物业企业管理规模第一，主要希望利用并购潮填补布局不足，提高优势区域密度，提高资源整合能力，进一步巩固异地复制项目质量。

华润万象生活通过收购玉佳生活实现并购破冰，可以更好地实现未来商业管理和物业管理业务的协调发展，进一步巩固中央企业物业管理的领先优势。

资本市场对并购的短期反应行业相当乐观。以碧桂园服务收购中的梁百悦智佳为例，事件发生后第一天超额收益率仅为1.97%，收购后第五天超额收益率和累计超额收益率分别达到4.37%和6.5%。

02 递表企业成热门并购标的

值得注意的是，随着递表企业的不断增多，上市途中已成为大型物资企业的收购目标。

根据中国物业研究协会的数据，截至3月31日，共有23家表达企业，许多表达企业已经失败。值得注意的是，3月30日，万物云海外上市申请被中国证监会接受，招股说明书于4月1日正式提交给香港证券交易所。

事实上，递表企业的经营状况和财务状况披露相对完善，竞争调整相对简单，受到龙头企业的青睐。

第一季度，收购了三家递表物资企业。具体来说，1月份，华润万象生活分别投资10.6亿元和22.6亿元收购禹家生活和中南服务。2月，碧桂园服务于中梁百悦智佳，并购递表企业31.29亿元。

以华润万象生活收购中南服务为例，1月20日，华润万象生活发布公告，计划以不超过22.60亿元的价格收购中南服务100%的股权。2021年11月12日，中南服务通过香港证券交易所收购。

从资本市场对收购事件的反应来看，事件发生后第一天的超额收益率只有2.9%，然后波动上升，第五天的超额收益率增加到5.12%。

03 资本市场回归理性

事实上，资本市场的表现和估值是物业企业追求规模的主要驱动力。

截至2022年3月31日，物业管理行业上市企业57家，3月份新增金茂服务和李高健康生活2家。但自2022年以来，受房地产行业下行压力影响，物业管理行业资本市场整体下行趋势明显。

数据显示，3月55家上市物业企业(不含3月上市的金茂服务和李高健康生活)、非港股物业企业、恒生物业服务管理指数、港股物业企业分别下跌4.4%、7.0%、12.7%和14.9%，均大于恒生指数(下跌3.2%)。

从估值来看，截至2022年3月31日，57家上市物资企业总市值为4310.4亿元;PE(TTM)平均市盈率为14.8倍，PE(LYR)平均市盈率为15.1倍。

随着资本市场回归理性，物资企业对规模扩张有了新的布局。

许多物业企业逐渐加强了对业务质量和业务效率的关注。例如，在扩大规模时，更注重区域布局和城市深度培育;越来越多的企业在建立服务体系、规范服务标准时更注重客户研究和业主满意度;也看到更多的企业把质量管理作为内部管理的首要任务。

该行业的市场模式仍然相对分散和竞争激烈。扩大规模、提高市场份额仍然是物业企业的重要需求之一。房地产行业的变化加速了物业企业并购市场的高质量目标。行业并购市场已从大鱼吃小鱼转向大鱼吃大鱼。并购目标从中小型物业企业、独立第三方物业企业转向物业企业、龙头企业和上市企业。拟上市物业企业的演变和物业管理行业格局的转变标志着行业逐步走向理性和成熟。