房企分拆上市“加速度”：12家赴港排队IPO，业务呈现多元化

4月7日晚间，建业地产发布公告称，公司目前拟以分派以及全球发售方式进行建议分拆中原建业，当中将包括香港公开发售及国际发售(包括优先发售)。这也意味着，去年11月递表的中原建业终于取得新突破，有望成为建业集团旗下第四个在港上市平台。

截至2021年3月26日，有8家房企分拆旗下业务公司递交招股说明书，而已在港交所递交过招股书仍未上市的房企旗下公司共计12家。2020年8月以来，房企分拆旗下业务上市成功的企业有14家(2020年1-7月有7家)，远高于以往水平(2019年仅有9家)。

“随着规模的扩大，房企愈发认识到现金流的重要性，并在有意识地优化自己的现金流情况，房企拆分旗下业务板块上市能在一定程度上促进主业发展，行业也将继续向集团化发展，出现如物业、文旅、康养等越来越多的分支。

分拆业务上市呈现多元化

事实上，自2019年以来，房企分拆旗下业务板块的上市潮愈演愈烈。

进入2021年，新希望服务打了头阵。1月13日晚间，港交所披露了新希望服务招股说明书，截至2020年12月31日，新希望服务在管楼面面积增加至约1020万平方米。而克而瑞发布的报告显示，截至2020年12月底，物管企业TOP100在管面积的门槛值为1386万平方米。据此，新希望服务的规模仍属“迷你型”，尚无法进入行业百强。

此后，朗诗、中骏、领地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下业务赴港上市。克尔瑞统计显示，截至今年3月26日，已有8家房企分拆业务赴港上市。今年一季度，荣盛、宋都、星河湾旗下的业务公司上市成功，其中星河湾旗下的星盛商业是国内首个纯商业运营服务上市公司。而包括佳兆业、雅居乐、蓝光发展等房企，均在今年有分拆旗下业务板块上市计划。

3月26日，在佳兆业举行的2020年业绩发布会上，佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆表示，佳兆业商业集团、文体科技集团分拆上市已纳入议事日程。据悉，佳兆业商业集团全国布局64个项目，文体科技集团运营超过25个文体场馆。

在首次冲刺港股上市失利后，雅居乐雅城集团在更新了财务资料等内容后，3月2日再度向港交所递交招股书。

继2020年12月恒大分拆物业成功登陆港交所后，恒大方面在2020年业绩说明会上透露，打算将旗下八大业务平台全部实现分拆上市，还未装入上市平台的房车宝、恒大童世界、恒大冰泉都有相关计划。分拆多元化业务是恒大集团2020年的主要动作，凭借轮番引投和配股融资，恒大在恒大汽车、恒大物业、房车宝、恒腾网络等几大平台，已筹得近888亿港元权益。

目前房企分拆旗下业务板块上市，除“标配”物业板块外，商管、代建、园林、文旅也被推向资本市场，借分拆上市实现二次融资。

如2020年7月10日，绿城管理以“中国代建第一股”的身份登陆港交所，上市首日即收涨30%，总市值达62.08亿港元，全天总成交达5.03亿港元。此后，建业地产分拆其代建板块中原建业，于2020年11月10日向港交所递交上市招股说明书。

有着“国内商业物业服务供应商上市第一股”宝龙商业成功上市后，包括万科、世茂、蓝光发展等多家企业均表示有分拆商业上市的意向，碧桂园、旭辉、金科等企业纷纷成为独立部门，将商业地产板块作为独立板块进行运营。而在2020年赴港上市的合景悠活、卓越商企服务、金融街物业等企业，均有涉商管业务。

“房企IPO以及分拆业务上市的热情有增无减，其内在动力在于拓宽融资渠道，维持资金链保证生存。”易居中国CEO丁祖昱表示，成功上市之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助。

贝壳研究院高级分析师潘浩也持相似观点。在他看来，对于房企而言无论是物业、商管板块，将优质资产拆分上市对于地产母公司调整资产负债表结构、获取更好的融资条件都是颇有裨益的。

多上市平台的轮动融资效应

与房地产公司相比，分拆上市的业务版块普遍能获得更好的资本表现。

1月26日，星盛商业上市首日早盘一度上涨13.99%，尽管此后股价有所回落，但截至当天收盘股价仍上涨了3.63%，总市值达40亿港元。

而宝龙商业在资本市场的表现亦十分亮眼。截4月14日收盘，宝龙商业的市盈率为45.47倍，而宝龙地产的市盈率仅为4.6倍。今年以来，宝龙商业股价持续走高，截至4月14日收盘，宝龙商业收盘价为25.85港元/股，较9.5港元/股的发行价上涨达172%。

而作为近两年来分拆主角，物业板块市值更是一路水涨船高。2018年6月碧桂园服务上市时市值为282亿港元，今年3月23日上午收盘，碧桂园服务市值达2155亿港元，首超其母公司碧桂园。而截至4月14日收盘，碧桂园服务市值已达2243亿港元，增长超7倍。此外，绿城、雅居乐均在不同的时点出现旗下物管企业估值高于母公司的情况。

“拆分上市一方面是由于融资方面的压力，另一方面也说明房企正在从以‘房地产开发’为核心，向着更多元的方向发展。另外，房地产开发业务的利润率下滑也是其中一个主要原因。”潘浩分析指出，多元化的发展顺应了市场需求，也给房企开发拿地拓展了新的渠道，如疫情影响下市场对物业服务业务寄予了更多期望，碧桂园服务市值超过母公司就是一个很好的证明。

值得注意的是，今年一季度房地产融资环境收紧愈发明显，房企融资量持续下滑。克尔瑞统计数据显示，一季度100家典型房企的融资额为2521.91亿元，同比大幅下降39%，环比下降29%。其中，约三分之二的房企融资规模有所减少，同比降幅超过50%的房企比例达到了39%。

“从行业发展的周期性来看，当一个行业的企业扎堆上市的时候，意味着这个行业进入了整合周期。这样的周期充满机遇与风险，抓住机遇便可占领行业高地、获得巨额投资回报;反之，便有‘大鱼吃小鱼’的风险。”潘浩强调说。